Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości w PIT

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Po przekroczeniu tego terminu sprzedaż pozostaje poza zakresem PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, podatnik co do zasady zobowiązany jest do zapłaty 19-procentowego podatku od dochodu, chyba że spełni warunki skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Darowizna a bieg pięcioletniego terminu

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny, co do zasady pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym obdarowany otrzymał nieruchomość, a nie od momentu jej nabycia przez darczyńcę. Odmiennie ustawodawca uregulował jednak sytuację dziedziczenia – wówczas decydujący jest moment nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Na tym tle szczególne znaczenie ma darowizna pomiędzy małżonkami objętymi wspólnością majątkową. W praktyce często dochodzi do przeniesienia udziału w nieruchomości na jednego z małżonków, np. w związku z planowaną sprzedażą lub uporządkowaniem majątku.

„Interpretacja KIS potwierdza podejście korzystne i spójne z linią orzeczniczą NSA – darowizna pomiędzy małżonkami objętymi wspólnością majątkową ma charakter technicznego przesunięcia własności, a nie nowego nabycia. W praktyce oznacza to, że takie działania mogą być bezpiecznie wykorzystywane w planowaniu sprzedaży nieruchomości, bez ryzyka nieoczekiwanego PIT.”

Stan faktyczny rozstrzygany przez Dyrektora KIS

Z wnioskiem o interpretację wystąpił podatnik, który wraz z żoną nabył w 2017 r. mieszkanie do majątku wspólnego. Nieruchomość została sfinansowana ze środków objętych wspólnością majątkową małżeńską. W 2025 r. żona przekazała mężowi w drodze darowizny swój udział w mieszkaniu, w wyniku czego stał się on jedynym właścicielem lokalu.

Podatnik planował sprzedaż mieszkania w 2026 r. i powziął wątpliwość czy darowizna udziału dokonana w 2025 r. powoduje konieczność ponownego liczenia pięcioletniego terminu.

Stanowisko organu podatkowego

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.776.2025.2.MK) potwierdził, że w opisanej sytuacji sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT. Organ powołał się na utrwalone orzecznictwo, w szczególności uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r. (sygn. akt II FPS 2/17), zgodnie z którą darowizna polegająca na nieodpłatnym przesunięciu składników majątku ze wspólności majątkowej do majątku osobistego jednego z małżonków nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Małżonek obdarowany nie nabywa bowiem „nowej” nieruchomości – przedmiot darowizny już wcześniej należał do jego majątku wspólnego.

W konsekwencji organ uznał, że momentem nabycia mieszkania przez podatnika był rok 2017. Pięcioletni termin upłynął z końcem 2022 r., a planowana sprzedaż w 2026 r. pozostaje poza zakresem opodatkowania PIT.

Stanowisko organu podatkowego

Interpretacja Dyrektora KIS potwierdza istotną i korzystną dla podatników zasadę, zgodnie z którą darowizny pomiędzy małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej nie powodują negatywnych skutków podatkowych przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie w planowaniu obrotu majątkiem wspólnym, zwłaszcza w sytuacjach, gdy przeniesienie własności następuje na krótko przed sprzedażą.

Rozstrzygnięcie to wzmacnia bezpieczeństwo podatkowe małżonków i potwierdza, że w tego typu przypadkach kluczowe znaczenie ma pierwotny moment nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie data darowizny między małżonkami.