Obecnie jednak trwają prace legislacyjne nad zmianą tych zasad. W projekcie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 16 marca 2026 r. zaproponowano wprowadzenie dodatkowych ograniczeń w korzystaniu z ulgi. Ustawodawca wskazuje, że celem zmian jest ograniczenie wykorzystywania tej preferencji w celach inwestycyjnych. W efekcie wielu podatników będzie musiało ostrożniej planować swoje decyzje dotyczące sprzedaży i zakupu nieruchomości.

Kiedy sprzedaż mieszkania wiąże się z podatkiem

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Dochód z takiej transakcji opodatkowany jest stawką 19%. Dopiero przekroczenie tego okresu sprawia, że sprzedaż pozostaje neutralna podatkowo i nie wymaga stosowania żadnych dodatkowych rozwiązań.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa umożliwia uniknięcie opodatkowania, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że podatnik nie płaci podatku, jeśli nie zatrzymuje środków dla siebie, lecz reinwestuje je na cele mieszkaniowe.

Pojęcie własnych celów mieszkaniowych ma szeroki zakres i obejmuje różne działania związane z zapewnieniem sobie miejsca do życia. W szczególności chodzi o zakup mieszkania lub domu, budowę nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego czy przeprowadzenie remontu. W ostatnich latach interpretacje organów podatkowych znacząco rozszerzyły rozumienie tego pojęcia, co umożliwiło korzystanie z ulgi także w bardziej złożonych sytuacjach życiowych.

Nowe zasady korzystania z ulgi

Z punktu widzenia ustawodawcy problemem stało się wykorzystywanie ulgi w sposób powtarzalny, w ramach działań o charakterze inwestycyjnym. W praktyce pojawiły się schematy polegające na wielokrotnym obrocie nieruchomościami, gdzie każda kolejna transakcja korzystała ze zwolnienia podatkowego. Takie podejście zaczęło odbiegać od pierwotnego celu ulgi, jakim było wspieranie potrzeb mieszkaniowych podatników.

Projekt nowelizacji z 16 marca 2026 r. przewiduje wprowadzenie nowego przepisu (art. 21 ust. 30b), który ma ograniczyć możliwość wielokrotnego korzystania z ulgi w krótkim okresie. Kluczowe znaczenie będzie miało to, czy podatnik korzystał już wcześniej z ulgi przy sprzedaży innej nieruchomości, a nie moment nabycia sprzedawanego lokalu. W praktyce oznacza to zmianę podejścia do oceny prawa do zwolnienia.

Kto najbardziej odczuje skutki zmian

Choć celem projektowanych regulacji jest ograniczenie działalności inwestycyjnej, ich skutki mogą dotknąć również osoby, które dokonują zmian mieszkaniowych z przyczyn życiowych lub zawodowych. Dotyczy to zwłaszcza podatników przeprowadzających się do innego miasta, zmieniających pracę lub dostosowujących warunki mieszkaniowe do aktualnych potrzeb rodziny.

„Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej przesuwają ciężar z samego wydatkowania środków na ocenę historii wcześniejszych transakcji podatnika. To oznacza, że sprzedaż i zakup nieruchomości trzeba będzie planować z większym wyprzedzeniem, szczególnie gdy ulga była już wykorzystywana wcześniej.”

Ochrona praw nabytych

Istotnym elementem projektu są przepisy przejściowe. Zakładają one, że nowe ograniczenia będą miały zastosowanie wyłącznie do nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 r. W praktyce oznacza to, że osoby, które nabyły mieszkania wcześniej, będą mogły nadal korzystać z ulgi na dotychczasowych zasadach.

Sprzedaż po 5 latach nadal bez podatku

Projektowane zmiany nie wpływają na podstawową zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia nie podlega opodatkowaniu. W takich przypadkach ulga mieszkaniowa nie jest potrzebna, ponieważ obowiązek podatkowy w ogóle nie powstaje.

Możliwe konsekwencje dla rynku nieruchomości

Wprowadzenie nowych ograniczeń może wpłynąć na decyzje podatników oraz funkcjonowanie rynku. Można spodziewać się większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży nieruchomości, ograniczenia liczby transakcji w krótkim okresie oraz potencjalnego spadku mobilności zawodowej. Są to skutki uboczne, które wynikają z konstrukcji projektowanych przepisów.

Ulga mieszkaniowa pozostaje ważnym instrumentem podatkowym, jednak planowane zmiany wyraźnie zmierzają do ograniczenia jej wykorzystania w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to konieczność dokładniejszego planowania transakcji oraz analizy wcześniejszych działań podatnika. W najbliższych latach właściwa ocena skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości będzie miała kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa finansowego podatników.