Nowy punkt odniesienia dla podatku od nieruchomości

1 grudnia 2025 r. opublikowano interpretację ogólną Ministra Finansów i Gospodarki nr DPL2.8401.3.2025. Dokument doprecyzowuje, jak rozumieć pojęcie „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. To właśnie od zakwalifikowania nieruchomości do tej kategorii zależy, czy gmina zastosuje najwyższą stawkę podatku od nieruchomości oraz czy określone obiekty będą w ogóle opodatkowane jako budowle. Nowa interpretacja porządkuje praktykę po wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie SK 39/19, w którym zakwestionowano automatyczne stosowanie najwyższych stawek tylko z tego powodu, że właścicielem nieruchomości jest przedsiębiorca. Akcent przesunięto z samego statusu podatnika na rzeczywisty związek nieruchomości z działalnością gospodarczą.

Samo „posiadanie” już nie wystarczy

Dotychczas w praktyce często przyjmowano, że wystarczające jest, aby nieruchomość „była w posiadaniu przedsiębiorcy” – tak jak wskazuje literalnie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. Minister Finansów i Gospodarki podkreśla jednak, że samo posiadanie nie może być jedynym kryterium. Istotne jest faktyczne albo choćby potencjalne wykorzystanie nieruchomości w działalności oraz jej funkcjonalny związek z przedsiębiorstwem. W praktyce oznacza to, że nieruchomość jest „związana z działalnością gospodarczą”, jeżeli realnie służy prowadzeniu biznesu, generowaniu przychodów albo jest utrzymywana, przygotowywana lub zabezpieczana z myślą o obecnej lub przyszłej działalności (np. ponoszone są nakłady na remont, modernizację, infrastrukturę techniczną).

Trzy grupy podatników – różne ryzyka

Interpretacja wyróżnia trzy zasadnicze grupy podatników.

Pierwszą są podmioty, których podstawową formą aktywności jest działalność gospodarcza, w szczególności spółki prawa handlowego. W ich przypadku co do zasady przyjmuje się, że wszystkie grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu są związane z działalnością gospodarczą, nawet jeżeli są czasowo niewykorzystywane.

Druga grupa to podatnicy pełniący „podwójną rolę”: osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz podmioty łączące działalność biznesową z inną, np. statutową czy rolniczą. Tutaj kluczowy jest sposób wykorzystania konkretnej nieruchomości. Minister wskazuje wprost, że znaczenie ma to, czy nieruchomość „jest wykorzystywana lub może być wykorzystywana” w działalności, nawet jeśli nie została ujęta w ewidencji środków trwałych.

Trzecią grupę stanowią właściciele oddający nieruchomości do używania innym przedsiębiorcom, w szczególności w ramach najmu lub dzierżawy. Sam fakt, że najemcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nie oznacza automatycznie najwyższej stawki po stronie właściciela. Konieczne jest zbadanie statusu posiadacza, charakteru prowadzonej przez niego działalności oraz tego, czy dana nieruchomość w rzeczywistości służy tej działalności.

„Nowa interpretacja MF jasno pokazuje, że podatek od nieruchomości nie może być naliczany automatycznie tylko dlatego, że właścicielem jest przedsiębiorca. Dla biznesu to szansa na weryfikację dotychczasowych stawek, ale też sygnał, że sposób korzystania z nieruchomości musi być dziś znacznie lepiej udokumentowany.”

Skutki praktyczne dla przedsiębiorców i osób prywatnych

Dla przedsiębiorców interpretacja stanowi ważny punkt odniesienia przy ocenie prawidłowości dotychczasowych rozliczeń podatku od nieruchomości. Z jednej strony stwarza możliwość weryfikacji, czy wszystkie nieruchomości słusznie były kwalifikowane do najwyższych stawek, co w niektórych przypadkach może prowadzić do obniżenia obciążeń podatkowych. Z drugiej strony wymusza lepsze udokumentowanie sposobu korzystania z nieruchomości: poprzez odpowiednio skonstruowane umowy, wewnętrzne regulacje, dokumentację związaną z kosztami i przychodami oraz wyraźne rozdzielenie majątku prywatnego i firmowego.

Szczególnie istotne jest to dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. Interpretacja mocno akcentuje konieczność odróżnienia majątku osobistego (np. mieszkania rodzinnego, działki rekreacyjnej) od majątku wykorzystywanego w działalności. Jednocześnie wynajęcie mieszkania spółce lub jednoosobowej działalności gospodarczej na biuro, magazyn czy kwatery pracownicze może skutkować uznaniem takiej nieruchomości za związaną z działalnością – nawet jeżeli jej właściciel sam nie prowadzi firmy.

Jak ILT może wesprzeć Państwa w ocenie skutków interpretacji?

Z perspektywy bezpieczeństwa podatkowego jest to dobry moment, aby przeprowadzić przegląd rozliczeń podatku od nieruchomości. W praktyce oznacza to analizę portfela nieruchomości, weryfikację dotychczasowej klasyfikacji, identyfikację obszarów ryzyka oraz potencjalnych możliwości optymalizacji. W wielu przypadkach konieczna będzie współpraca działu podatkowego, księgowości i osób odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomościami, tak aby na potrzeby gminy i organów nadzoru przedstawić spójne i przekonujące uzasadnienie przyjętych rozwiązań.

Zespół ILT doradza klientom przy audytach podatku od nieruchomości, przygotowuje argumentację w świetle najnowszych interpretacji oraz pomaga w zaprojektowaniu bezpiecznego podziału majątku prywatnego i firmowego. Jeżeli chcą Państwo sprawdzić, czy Państwa nieruchomości są prawidłowo zaklasyfikowane i czy wysokość podatku jest adekwatna, możemy przeprowadzić kompleksową analizę i wskazać możliwe kierunki uporządkowania rozliczeń.