Decyzja UM Katowice i impuls do sporów

Na przełomie roku branżę deweloperską zaskoczyła decyzja Urzędu Miasta Katowice o wprowadzeniu niemal trzydziestokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań. Miasto uznało, że lokale, które nie zostały jeszcze przekazane nabywcom, nie pełnią funkcji mieszkaniowej, lecz stanowią element działalności gospodarczej. W konsekwencji zamiast 1,19 zł za m² deweloperzy mają płacić 34 zł za m², czyli maksymalną stawkę przewidzianą dla budynków „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Sprawa szybko nabrała rozgłosu i stała się impulsem do podobnych rozważań w innych samorządach. Katowice są tu wskazywane jako prekursor, a w tle pojawiają się Kraków czy Poznań, które analizują możliwość pójścia w tym kierunku. W doniesieniach medialnych mówi się nawet o wariantach sięgających wstecz, co dodatkowo podnosi stawkę sporu.

Tło prawne: uchwała NSA i orzecznictwo TK

Sednem dyskusji pozostaje uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24). NSA rozstrzygał, jak kwalifikować budynki mieszkalne wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, w szczególności na wynajem. Kluczowe jest tu odróżnienie pojęć „związania z działalnością” od „zajęcia na prowadzenie działalności”. NSA podkreślił, że o zastosowaniu najwyższej stawki przesądza dopiero faktyczne, fizyczne wykorzystanie powierzchni na działalność, takie jak biuro, hotel czy magazyn, a nie sam fakt, że właściciel prowadzi firmę. Jeżeli lokal spełnia funkcję mieszkaniową i jest sklasyfikowany jako mieszkalny, powinien korzystać ze stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Takie podejście jest spójne z wcześniejszym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, w szczególności z wyrokiem z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt SK 39/19), który sprzeciwił się automatycznemu przypisywaniu wyższych stawek tylko dlatego, że podatnikiem jest przedsiębiorca.

Rozbieżności w praktyce gmin

Interpretacja wyróżnia trzy zasadnicze grupy podatników.

W praktyce część gmin odczytała uchwałę NSA w sposób bardzo restrykcyjny wobec deweloperów. Puste mieszkania w ofercie uznawane są za „zajęte” na prowadzenie działalności i opodatkowane według stawki do 34 zł za m², zamiast stawki mieszkaniowej 1,19 zł za m². Tymczasem z perspektywy wykładni zaprezentowanej przez NSA oraz utrwalonej linii orzeczniczej, sama okoliczność, że lokal czeka na sprzedaż, nie przesądza jeszcze o „zajęciu” na prowadzenie działalności. Takie podejście samorządów jest krytykowane przez ekspertów jako nadmiernie fiskalne i stojące w sprzeczności z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

„W obecnym otoczeniu podatkowym kluczowe jest nie tylko to, jak gmina kwalifikuje lokal, ale czy potrafi wykazać jego faktyczne zajęcie na działalność gospodarczą. Uchwała NSA wyraźnie przesuwa ciężar dowodu na organ, a dla deweloperów oznacza to realną przestrzeń do obrony swoich interesów.”

Skala obciążeń: ile to w praktyce?

Różnice są bardzo duże. Dla 60-metrowego mieszkania wzrost obciążenia oznacza przejście z około 70 zł rocznie do ponad 2 000 zł. W skali inwestycji obejmujących dziesiątki lub setki lokali roczne obciążenia mogą sięgać setek tysięcy złotych, co wpływa na cash flow projektów, strategię sprzedaży i wycenę portfela niesprzedanych lokali.

Rekomendacje dla deweloperów i inwestorów

Z punktu widzenia podatników kluczowe jest teraz działanie dowodowe i procesowe. Po pierwsze, należy zadbać o pełną dokumentację potwierdzającą charakter lokalu jako mieszkalnego, w tym klasyfikację w ewidencji gruntów i budynków oraz – w razie wynajmu – realne przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Po drugie, w razie otrzymania decyzji gminy wymierzającej podatek według stawki właściwej dla działalności gospodarczej, warto skorzystać z drogi odwoławczej, to jest odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a w dalszej kolejności skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Po trzecie, w argumentacji należy akcentować rozróżnienie „związania” od „zajęcia” oraz przywoływać uchwałę NSA (sygn. akt III FPS 2/24) i wyrok TK (sygn. akt SK 39/19), wskazujące na konieczność wykazania realnego, faktycznego wykorzystania powierzchni na działalność, aby uzasadnić najwyższą stawkę.

Wnioski: kierunek sporów w najbliższych miesiącach

Po stronie samorządów widoczne jest poszukiwanie dodatkowych dochodów i próba reinterpretacji przepisów po uchwale NSA. Po stronie przedsiębiorców konieczna jest szybka reakcja, porządkowanie materiału dowodowego oraz gotowość do sporów, ponieważ to sądy będą w najbliższych miesiącach porządkować praktykę organów. Na dziś przesłanki do stosowania najwyższej stawki należy wiązać z rzeczywistym „zajęciem” lokalu na działalność, a nie z samym faktem posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę.

Porozmawiajmy

Jeżeli Twoją spółkę dotyczy spór o stawkę podatku od niesprzedanych lokali albo chcesz zawczasu ocenić ryzyko, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią ILT.