Egzekucja z nieruchomości to dla dłużnika moment krytyczny, w którym ryzyko utraty miejsca zamieszkania przestaje być jedynie teoretyczne. W praktyce pytania najczęściej pojawiają się nie na etapie samego zajęcia nieruchomości, lecz po przeprowadzonej licytacji albo w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości ma nastąpić w ramach postępowania upadłościowego. Kluczowe znaczenie ma wówczas to, co dzieje się po sprzedaży oraz jakie mechanizmy ochronne przewidują przepisy prawa osobno dla postępowania egzekucyjnego i postępowania upadłościowego.

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka w postępowaniu upadłościowym

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym przebiega według zasad odmiennych od tych, które obowiązują w egzekucji komorniczej. Jej celem jest uporządkowanie sytuacji finansowej dłużnika w sposób całościowy, w ramach jednego postępowania prowadzonego pod nadzorem sądu. Zarząd nad majątkiem sprawuje syndyk masy upadłości, który podejmuje decyzje dotyczące sposobu i momentu sprzedaży nieruchomości.

W praktyce sprzedaż w postępowaniu upadłościowym często odbywa się w trybach bardziej elastycznych niż klasyczna licytacja. Może to prowadzić do uzyskania ceny bliższej wartości rynkowej nieruchomości, co z jednej strony zwiększa wpływy do masy upadłości, a z drugiej pozwala na lepsze zaspokojenie wierzycieli.

Istotną różnicą jest także sposób ustalania ceny sprzedaży. Syndyk nie jest związany sztywnymi progami ułamkowymi znanymi z egzekucji komorniczej i może rozpocząć sprzedaż od ceny odpowiadającej pełnej wartości oszacowania, a w praktyce często od ceny zbliżonej do wartości rynkowej. Ewentualne obniżanie ceny następuje stopniowo i wymaga uprzedniej zgody sędziego-komisarza.

Postępowanie upadłościowe przewiduje również mechanizm ochrony potrzeb mieszkaniowych upadłego. Zgodnie z art. 342a Prawa upadłościowego, jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły, z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się – na wniosek upadłego – kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Wysokość tej kwoty ustala sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe, cenę sprzedaży nieruchomości oraz opinię syndyka.

Przeczytaj również: Upadłość konsumencka a spadek. Z jakim ryzykiem musisz się liczyć?

„Różnica między egzekucją a upadłością nie sprowadza się wyłącznie do trybu sprzedaży nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma to, kto zarządza majątkiem i jaki jest cel postępowania – w upadłości jest nim uporządkowanie sytuacji życiowej dłużnika, a nie wyłącznie szybkie zaspokojenie wierzyciela.”

Licytacja komornicza w postępowaniu egzekucyjnym

Licytacja nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzona jest przez komornika sądowego wyłącznie na wniosek wierzyciela. Sam fakt wszczęcia egzekucji nie oznacza automatycznie, że będzie ona prowadzona z nieruchomości. O zakresie egzekucji decyduje wierzyciel, który we wniosku wskazuje, z jakich składników majątku dłużnika egzekucja ma być prowadzona. Dopiero wyraźne żądanie egzekucji z nieruchomości uruchamia czynności zmierzające do jej zajęcia i sprzedaży.

Egzekucja komornicza charakteryzuje się stosunkowo dużą dynamiką oraz jasno określoną sekwencją czynności. Po spełnieniu przesłanek formalnych sprzedaż nieruchomości następuje według ustawowego schematu, a jej finałem jest przysądzenie własności na rzecz nabywcy, co definitywnie kończy postępowanie dotyczące tego składnika majątku.

Mechanizm ustalania ceny wywoławczej w egzekucji komorniczej jest ściśle uregulowany i nie pozostawia organom żadnej swobody decyzyjnej. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wynoszącej trzy czwarte wartości oszacowania nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży, druga licytacja odbywa się już od poziomu dwóch trzecich wartości oszacowania. Automatyczne obniżenie ceny ma na celu doprowadzenie do sprzedaży, nawet kosztem istotnego obniżenia wartości uzyskanej z nieruchomości.

Wskazać należy, że po licytacji nieruchomości dłużnik nie podlega automatycznej eksmisji. Zgodnie z treścią art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego; po licytacji nieruchomości dłużnik nadal korzysta z ustawowej ochrony. Komornik nie może dokonać natychmiastowej eksmisji, lecz wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu i bada jego sytuację mieszkaniową. Jeżeli dłużnik nie ma innego lokalu, do którego mógłby się przenieść, komornik wstrzymuje eksmisję do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia. Oznacza to, że nawet po utracie własności dłużnik nie może zostać usunięty z mieszkania bez zapewnienia minimalnej ochrony mieszkaniowej.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości w upadłości i licytacja komornicza różnią się zakresem ochrony, ale obie przewidują mechanizmy zabezpieczające sytuację dłużnika/upadłego. W postępowaniu upadłościowym sprzedaż prowadzi syndyk, a upadły może otrzymać środki na wynajem mieszkania po sprzedaży, w celu zapewnienia stabilności mieszkaniowej.

Licytacja komornicza ma bardziej sformalizowany i przewidywalny przebieg. Wskazać należy, że po licytacji dłużnik nie jest automatycznie eksmitowany – komornik bada jego sytuację i zapewnia ustawową ochronę mieszkaniową przewidzianą w przepisach prawa, w tym możliwość skorzystania z lokalu tymczasowego, a w szczególnych przypadkach z lokalu socjalnego.

Zobacz też: Restrukturyzacja czy upadłość – co wybrać i kiedy?