Podstawa prawna i inicjator postępowania

Egzekucja komornicza prowadzona jest w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o komornikach sądowych. Inicjowana jest wyłącznie przez wierzyciela, który dysponuje tytułem wykonawczym (np. prawomocnym wyrokiem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności). Komornik działa w interesie tego konkretnego wierzyciela i podejmuje czynności egzekucyjne na jego wniosek.

Postępowanie upadłościowe, prowadzone na podstawie ustawy – Prawo upadłościowe, wszczynane jest co do zasady postanowieniem sądu upadłościowego, najczęściej na wniosek samego dłużnika. Celem tej procedury jest oddłużenie osoby fizycznej (upadłego) – sprzedaż majątku jest jednym z etapów prowadzących do uzyskania umorzenia zobowiązań. Syndyk działa w interesie całego ogółu wierzycieli oraz zgodnie z nadrzędnym celem postępowania, jakim jest uporządkowanie sytuacji majątkowej upadłego.

Sprzedaż nieruchomości – tryby i ceny

W ramach egzekucji komornik sądowy dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości (na podstawie operatu biegłego), a następnie ogłasza przetarg publiczny. Cena wywoławcza ustalana jest ustawowo:

✔️ w pierwszej licytacji: ¾ wartości oszacowania,

✔️ w drugiej licytacji: ⅔ wartości oszacowania.

Syndyk również zleca sporządzenie operatu szacunkowego, lecz ma do dyspozycji znacznie szerszy katalog trybów sprzedaży:

✔️ przetarg lub aukcja,

✔️ sprzedaż z wolnej ręki – za zgodą sędziego-komisarza.

Dzięki tej elastyczności możliwe jest dopasowanie trybu do konkretnej sytuacji majątkowej i rynkowej. W praktyce sprzedaże prowadzone przez syndyków – szczególnie te z wolnej ręki – pozwalają uzyskać ceny zbliżone do realnej wartości rynkowej, a niekiedy wyższe niż w licytacjach komorniczych.

Przeczytaj również: Upadłość konsumencka a spadek. Z jakim ryzykiem musisz się liczyć?

Skutki prawne dla dłużnika

Egzekucja komornicza

Po przeprowadzeniu sprzedaży komornik dzieli uzyskaną kwotę pomiędzy wierzycieli zgodnie z przepisami o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Co istotne, dłużnik nie uzyskuje umorzenia pozostałych długów – jeżeli środki z egzekucji nie pokryją pełnej kwoty zobowiązania, nadal pozostaje on obciążony resztą długu. Dodatkowo naliczane są koszty komornicze, które mogą istotnie zwiększyć całkowite zobowiązanie.

Upadłość i sprzedaż przez syndyka

W postępowaniu upadłościowym sprzedaż nieruchomości stanowi część procesu oddłużenia. Po zakończeniu likwidacji majątku, a następnie wykonaniu planu spłaty wierzycieli (lub natychmiast – w przypadku trudnej sytuacji życiowej upadłego), pozostałe zobowiązania mogą zostać umorzone. To fundamentalna różnica – upadłość umożliwia definitywne zakończenie spirali zadłużenia.

To największa różnica:

✔️ w egzekucji – po sprzedaży możesz nadal mieć długi

✔️ w upadłości – sprzedaż jest elementem oddłużenia

Choć zarówno komornik, jak i syndyk sprzedają nieruchomość, to z perspektywy strategicznej są to dwa zupełnie różne procesy. Egzekucja komornicza koncentruje się na szybkim zaspokojeniu jednego wierzyciela i często kończy się sprzedażą poniżej wartości rynkowej, bez realnego rozwiązania problemu zadłużenia. Postępowanie upadłościowe natomiast wpisuje sprzedaż nieruchomości w szerszy framework oddłużeniowy, który pozwala nie tylko zoptymalizować cenę sprzedaży, ale przede wszystkim zamknąć ryzyko dalszych roszczeń i stworzyć dłużnikowi przestrzeń do nowego startu.

Co z mieszkaniem dla upadłego?

Zarówno w egzekucji, jak i w upadłości sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność opuszczenia lokalu. Jednakże w przypadku postępowania upadłościowego przepisy przewidują dodatkowe zabezpieczenie dla osób zamieszkujących sprzedaną nieruchomość:

Art. 342a Prawa upadłościowego pozwala sędziemu-komisarzowi na wydzielenie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży sumy odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego na okres od 12 do 24 miesięcy – z przeznaczeniem na wynajem nowego lokum dla upadłego i jego rodziny.

W egzekucji komorniczej brak jest jakiejkolwiek analogicznej ochrony.

Podsumowanie – najważniejsze różnice

Wnioski

Egzekucja komornicza to typowa reakcja wierzyciela na brak zapłaty – szybka, często kosztowna, a dla dłużnika niekończąca się.

Upadłość konsumencka to kompleksowe rozwiązanie problemu zadłużenia – z możliwością realnej ochrony, przewidywalnego przebiegu i przede wszystkim – szansy na umorzenie długów.

Jeśli Twoja nieruchomość jest zagrożona egzekucją, warto rozważyć postępowanie upadłościowe jako instrument pozwalający na:

✔️ zatrzymanie egzekucji,

✔️ uporządkowanie sytuacji majątkowej,

✔️ zabezpieczenie minimum mieszkaniowego,

✔️ definitywne zamknięcie sprawy długów.

Zobacz też: Restrukturyzacja czy upadłość – co wybrać i kiedy?

AUTOR:
Katarzyna Hałko – specjalistka ds. upadłości i restrukturyzacji