Dotychczasowa linia orzecznicza i podejście organów

W praktyce organy podatkowe konsekwentnie przyjmowały, że zwolnienie z PCC należy oceniać na poziomie całej czynności sprzedaży. Oznaczało to, że niespełnienie warunków przez choćby jednego z kupujących wykluczało możliwość zastosowania preferencji wobec całej transakcji.

Takie podejście było akceptowane przez sądy administracyjne. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 19 grudnia 2024 r. (sygn. akt I SA/Wr 675/24) uznał, że w przypadku wspólnego nabycia nieruchomości wszyscy kupujący muszą spełniać przesłanki ustawowe. Brak ich spełnienia przez jednego z nich powoduje utratę prawa do zwolnienia w całości.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 17 marca 2026 r. (sygn. akt I SA/Gl 877/25). W sprawie tej sąd wskazał, że nawet sytuacja, w której tylko jeden z małżonków formalnie nabywa nieruchomość, nie wyłącza oceny skutków podatkowych przez pryzmat wspólności majątkowej. Skoro drugi małżonek staje się współwłaścicielem, to jego wcześniejsze posiadanie nieruchomości wyklucza zastosowanie zwolnienia.

Również organy podatkowe prezentowały jednolite, restrykcyjne stanowisko. W interpretacji indywidualnej z 21 września 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że bez znaczenia pozostaje zarówno relacja między nabywcami, jak i ustrój majątkowy. W efekcie nawet w przypadku rozdzielności majątkowej brak spełnienia warunków przez jednego z kupujących skutkował opodatkowaniem całej transakcji.

Podobne podejście stosowano także w innych stanach faktycznych. W interpretacji z 15 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD) uznano, że posiadanie nieruchomości za granicą wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia. Z kolei w interpretacji z 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ) wskazano, że wcześniejsze nabycie udziału w nieruchomości w drodze darowizny również uniemożliwia zastosowanie preferencji, ponieważ wyjątek ustawowy dotyczy wyłącznie dziedziczenia.

Zakres i warunki wspólnego nabycia

Problem interpretacyjny ujawnił się szczególnie wyraźnie w sytuacji wspólnego zakupu nieruchomości przez osoby o zróżnicowanym statusie majątkowym.

Sprawa rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła podatniczki, która nabyła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już wcześniej mieszkanie.

Podatniczka wskazywała, że jako osoba spełniająca warunki ustawowe powinna mieć prawo do zwolnienia przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi w nabywanej nieruchomości.

Notariusz pobrał jednak PCC od całej transakcji, a organy podatkowe odmówiły zwrotu podatku, podtrzymując stanowisko o konieczności spełnienia warunków przez wszystkich nabywców.

Stanowisko to zostało podzielone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2024 r. (sygn. akt III SA/Wa 1810/24), który uznał, że zwolnienie ma charakter jednolity i odnosi się do całej czynności, a nie do poszczególnych stron umowy.

Rozstrzygnięcie NSA – możliwość proporcjonalnego zwolnienia

Przełomowe stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25). Sąd uchylił orzeczenie sądu pierwszej instancji i przyznał podatniczce prawo do zastosowania zwolnienia w części odpowiadającej jej udziałowi w nieruchomości.

W uzasadnieniu NSA odwołał się do wcześniejszego orzecznictwa, w którym wskazano, że w przypadku współwłasności skutki podatkowe mogą być różnicowane w zależności od sytuacji poszczególnych współwłaścicieli.

W konsekwencji NSA przyjął, że brak podstaw do całkowitego wyłączenia zwolnienia w sytuacji, gdy tylko jeden z nabywców nie spełnia warunków ustawowych. W takim przypadku dopuszczalne jest odpowiednie obniżenie zobowiązania podatkowego.

„Wyrok NSA otwiera drogę do bardziej proporcjonalnego podejścia do zwolnienia z PCC. Jeżeli jeden z nabywców spełnia warunki preferencji, nie powinien automatycznie tracić prawa do zwolnienia tylko dlatego, że drugi kupujący posiadał już nieruchomość.”

Znaczenie wyroku dla praktyki

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25) stanowi istotną zmianę w podejściu do stosowania zwolnienia z PCC przy wspólnym nabyciu nieruchomości. Po raz pierwszy w sposób jednoznaczny dopuszczono możliwość jego częściowego zastosowania.

Należy jednak podkreślić, że jest to pojedyncze rozstrzygnięcie, które nie przesądza jeszcze o zmianie utrwalonej linii interpretacyjnej. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych pozostaje niezmieniona, co oznacza, że podatnicy mogą nadal spotykać się z odmową zastosowania zwolnienia w analogicznych sytuacjach.

Podsumowanie

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości w dalszym ciągu rodzi istotne wątpliwości w przypadku transakcji realizowanych przez kilku nabywców. Najnowsze orzeczenie NSA otwiera jednak możliwość bardziej elastycznego podejścia poprzez dopuszczenie proporcjonalnego zastosowania preferencji.

Do czasu ukształtowania się jednolitej praktyki orzeczniczej każda taka transakcja powinna być analizowana indywidualnie, z uwzględnieniem ryzyk podatkowych oraz aktualnego podejścia organów i sądów administracyjnych.