Fundacja rodzinna a sprzedaż nieruchomości po wieloletnim najmie – najnowsze orzeczenie NSA
Artykuły
16/03/2026
Justyna Pochwała
Fundacja rodzinna została wprowadzona jako instrument umożliwiający długofalowe zarządzanie majątkiem oraz sprawną sukcesję. Jednym z filarów tej konstrukcji jest zwolnienie podmiotowe z CIT w zakresie działalności mieszczącej się w ustawowym katalogu. W praktyce pojawiły się jednak wątpliwości czy sprzedaż nieruchomości uprzednio wynajmowanych przez wiele lat nie prowadzi do utraty prawa do zwolnienia. Najnowsze orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego istotnie porządkuje tę kwestię i wyznacza kierunek wykładni przepisów.
Zakres dozwolonej działalności fundacji rodzinnej
Ustawa o fundacji rodzinnej dopuszcza prowadzenie działalności gospodarczej w ściśle określonym zakresie. Jednym z jej elementów jest możliwość zbywania mienia, pod warunkiem, że składniki majątku nie zostały nabyte wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży. Konstrukcja ta ma przeciwdziałać wykorzystywaniu fundacji jako narzędzia do prowadzenia klasycznej działalności handlowej.
Z podatkowego punktu widzenia, przekroczenie ustawowego zakresu działalności skutkuje utratą zwolnienia z CIT i opodatkowaniem dochodu sankcyjną stawką 25%. Kluczowe znaczenie ma zatem prawidłowe ustalenie celu nabycia danego składnika majątku oraz rzeczywistego sposobu jego wykorzystania w strukturze fundacji.
Stan faktyczny i stanowisko organu podatkowego
Sprawa rozpoznana przez sądy dotyczyła fundacji planującej nabywanie lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na długoterminowy najem. Dochody z najmu miały stanowić źródło finansowania kolejnych inwestycji, co wpisywało się w model budowania stabilnego portfela aktywów generujących przychód pasywny. Fundacja zakładała możliwość sprzedaży nieruchomości po upływie co najmniej dziesięciu lat, nie traktując jej jednak jako celu nadrzędnego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanej interpretacji indywidualnej przyjął restrykcyjną interpretację przepisów. Uznał, że skoro już na etapie planowania inwestycji brano pod uwagę potencjalne zbycie lokali, to oznacza, iż nieruchomości zostały nabyte z myślą o ich sprzedaży. W ocenie organu nie miał znaczenia okres faktycznego wykorzystywania nieruchomości ani charakter prowadzonej działalności. Decydujący miał być sam zamiar sprzedaży w przyszłości.
Takie podejście prowadziłoby w praktyce do znaczącego ograniczenia funkcji inwestycyjnej fundacji rodzinnej i zawężenia zakresu zwolnienia podatkowego.
„NSA wyraźnie odróżnia ‘możliwość sprzedaży’ od ‘zakupu wyłącznie pod odsprzedaż’. Jeżeli nieruchomość przez lata generuje przychód z najmu, to sprzedaż jest elementem zarządzania portfelem, a nie działalnością handlową – i to realnie stabilizuje bezpieczeństwo CIT fundacji rodzinnych.”
Ocena sądów administracyjnych
Wojewódzki Sąd Administracyjny Rzeszowie, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny, nie podzieliły stanowiska organu. Sądy zwróciły uwagę na literalne brzmienie przepisu, który posługuje się zwrotem „wyłącznie w celu dalszego zbycia”. Oznacza to konieczność ustalenia czy sprzedaż była jedynym i dominującym celem nabycia mienia.
Jeżeli nieruchomość przez wiele lat służy generowaniu przychodów z najmu i stanowi element długofalowej strategii inwestycyjnej, nie sposób uznać, że została nabyta wyłącznie w celu jej odsprzedaży. Sam fakt, że fundacja – działając racjonalnie – dopuszcza możliwość sprzedaży aktywa w przyszłości, nie przesądza o handlowym charakterze działalności.
NSA podkreślił, że ocena powinna uwzględniać całokształt okoliczności, w tym okres posiadania nieruchomości, sposób jej wykorzystania oraz funkcję, jaką pełni w majątku fundacji. Wieloletnie czerpanie dochodu z najmu ma istotne znaczenie dla kwalifikacji podatkowej późniejszej sprzedaży.
Znaczenie orzeczenia dla praktyki
Omawiany wyrok wzmacnia bezpieczeństwo podatkowe fundacji rodzinnych realizujących strategie inwestycyjne oparte na nieruchomościach. Potwierdza, że fundacja nie jest zobowiązana do biernego utrzymywania aktywów, aby zachować zwolnienie z CIT. Może ona racjonalnie zarządzać portfelem inwestycyjnym, w tym dokonywać sprzedaży składników majątku po określonym czasie.
Jednocześnie orzeczenie wskazuje na znaczenie właściwego udokumentowania przyjętej strategii inwestycyjnej. W praktyce kluczowe będzie wykazanie, że podstawowym celem nabycia nieruchomości było generowanie przychodów z najmu, a sprzedaż stanowiła ewentualny, wtórny element zarządzania aktywami.
Najnowsze stanowisko NSA potwierdza, że sprzedaż nieruchomości przez fundację rodzinną po wieloletnim okresie najmu może korzystać ze zwolnienia z CIT, o ile nie stanowiła wyłącznego celu nabycia danego składnika majątku. Decydujące znaczenie ma rzeczywisty model funkcjonowania fundacji oraz faktyczny sposób wykorzystania aktywów.
Wyrok ten stanowi istotny punkt odniesienia dla fundatorów i zarządów fundacji rodzinnych planujących inwestycje w nieruchomości. Wskazuje, że ustawowa konstrukcja fundacji rodzinnej pozwala na aktywne, długoterminowe zarządzanie majątkiem, bez automatycznego ryzyka utraty preferencji podatkowych przy sprzedaży aktywów po latach ich wykorzystywania przez fundację.
Fundacja rodzinna została wprowadzona jako instrument umożliwiający długofalowe zarządzanie majątkiem oraz sprawną sukcesję. Jednym z filarów tej konstrukcji jest zwolnienie podmiotowe z CIT w zakresie działalności mieszczącej się w ustawowym katalogu. W praktyce pojawiły się jednak wątpliwości czy sprzedaż nieruchomości uprzednio wynajmowanych przez wiele lat nie prowadzi do utraty prawa do zwolnienia. Najnowsze orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego istotnie porządkuje tę kwestię i wyznacza kierunek wykładni przepisów.
Planowana nowelizacja ustawy o ryczałcie, może istotnie zmienić opłacalność świadczenia usług do własnej spółki oraz w ramach firm rodzinnych. W wielu modelach współpracy, które dotychczas były rozliczane ryczałtem według stawek 8,5%, 12%, a czasem 3% lub 5,5%, pojawi się jedna stawka: 17%.
W październiku 2025 r. OECD opublikowała trzecią partię zaktualizowanych Transfer Pricing Country Profiles – zestawu profili prezentujących kluczowe elementy krajowych systemów cen transferowych. Aktualizacja objęła 25 kolejnych jurysdykcji, w tym po raz pierwszy m.in. Cabo Verde, Gwatemalę, Tajlandię, Zjednoczone Emiraty Arabskie oraz Zambię. W efekcie profile obejmują obecnie 83 kraje i terytoria. Kolejna, czwarta partia została opublikowana w styczniu 2026 r.
Estoński CIT od lat jest postrzegany jako korzystna forma opodatkowania spółek kapitałowych. W praktyce jednak wiele wątpliwości dotyczy tego, jakie operacje kapitałowe nadal pozostają neutralne podatkowo, a które – mimo braku faktycznej wypłaty środków mogą skutkować obowiązkiem zapłaty podatku. Jedną z takich kwestii było podwyższenie kapitału zakładowego finansowane środkami z kapitału rezerwowego, utworzonego z zysku. Sprawę rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 20 stycznia 2026 r. (sygn. akt I SA/Gd 839/25).
Wprowadzenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) znacząco zmieniło praktykę dokumentowania transakcji gospodarczych, jednak nie doprowadziło do całkowitej przebudowy zasad odliczania podatku naliczonego. Kluczowe regulacje w tym zakresie nadal opierają się na konstrukcji wynikającej z ustawy o VAT, zgodnie z którą prawo do odliczenia podatku powstaje co do zasady w okresie powstania obowiązku podatkowego, nie wcześniej jednak niż w momencie otrzymania faktury.
Na określonym etapie rozwoju firmy osobiste nadzorowanie wszystkich spraw przestaje być możliwe. Przedsiębiorca musi przekazać część uprawnień innym osobom, aby zapewnić sprawne funkcjonowanie działalności. W tym momencie pojawia się kluczowe pytanie: czy wystarczy udzielić pełnomocnictwa, czy konieczne jest ustanowienie prokurenta. Mimo, że oba rozwiązania służą reprezentacji przedsiębiorcy, ich skutki prawne, zakres odpowiedzialności i ryzyka są zasadniczo odmienne. Niewłaściwy wybór może prowadzić do sporów z kontrahentami, nieważności czynności, a nawet do utraty kontroli nad kluczowymi decyzjami.
W rządowym wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt deregulacyjny w obszarze PIT i CIT (UDER107), który przewiduje uproszczenia w cenach transferowych. Z perspektywy firm realizujących transakcje z podmiotami powiązanymi to jedna z istotniejszych inicjatyw ostatnich lat, bo dotyka obszarów najbardziej problematycznych w praktyce: formalności, organizacji procesu podpisywania i składania TPR oraz zakresu informacji raportowanych w formularzu.
Długotrwała choroba pracownika nie oznacza automatycznie, że umowy o pracę nie da się rozwiązać. Kluczowe są tzw. okresy ochronne z Kodeksu pracy i ich prawidłowe wyliczenie. W artykule pokazujemy, kiedy pracodawca może zakończyć stosunek pracy po wyczerpaniu ochrony z art. 53 K.p., jakie są dostępne tryby (wypowiedzenie vs. rozwiązanie bez wypowiedzenia) oraz jakie błędy najczęściej kończą się sporem w sądzie pracy.
Podatnicy CIT zyskali więcej czasu na pierwsze przekazanie ksiąg rachunkowych w strukturze JPK_CIT (JPK_KR_PD). 19 lutego 2026 r. opublikowano rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 16 lutego 2026 r. (Dz.U. poz. 188), które wydłuża termin raportowania z trzech do siedmiu miesięcy po zakończeniu roku podatkowego lub obrotowego. Rozporządzenie weszło w życie 20 lutego 2026 r., czyli dzień po ogłoszeniu.
Upadłość wciąż bywa traktowana jak temat tabu, ale w praktyce coraz częściej jest świadomą decyzją finansową, a nie „życiową porażką”. To narzędzie prawa, które ma zatrzymać spiralę zadłużenia, uporządkować relacje z wierzycielami i dać realną szansę na nowy start – pod warunkiem transparentnego działania i współpracy w postępowaniu. W artykule pokazujemy, dlaczego upadłość nie jest wyrokiem moralnym, kiedy jest oznaką odpowiedzialności oraz jakie mechanizmy ochronne daje polska upadłość konsumencka.
