Planowany termin wejścia w życie przepisów to styczeń 2027 r., a przyjęcie projektu przez rząd przewidziano na I kwartał 2026 r.

Ograniczenie ulgi mieszkaniowej

Jedną z planowanych zmian dla osób fizycznych jest zawężenie ulgi mieszkaniowej. Projekt precyzuje, że preferencja ma służyć wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Skorzystanie z ulgi będzie możliwe tylko przy nabyciu mieszkania, domu lub gruntu pod budowę własnej nieruchomości, pod warunkiem, że podatnik nie posiada innego lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo, projekt przewiduje, że z ulgi będzie można korzystać jedynie raz na trzy lata, aby ograniczyć jej wykorzystywanie do powtarzalnych, inwestycyjnych transakcji.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa umożliwia uniknięcie opodatkowania, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że podatnik nie płaci podatku, jeśli nie zatrzymuje środków dla siebie, lecz reinwestuje je na cele mieszkaniowe.

Pojęcie własnych celów mieszkaniowych ma szeroki zakres i obejmuje różne działania związane z zapewnieniem sobie miejsca do życia. W szczególności chodzi o zakup mieszkania lub domu, budowę nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego czy przeprowadzenie remontu. W ostatnich latach interpretacje organów podatkowych znacząco rozszerzyły rozumienie tego pojęcia, co umożliwiło korzystanie z ulgi także w bardziej złożonych sytuacjach życiowych.

Zmiany przy sprzedaży aut po leasingu

Kolejnym istotnym elementem projektu są nowe zasady dotyczące aut poleasingowych przekazywanych rodzinie. Projekt zakłada opodatkowanie przychodów ze sprzedaży rzeczy ruchomych otrzymanych przez najbliższą rodzinę przedsiębiorcy, jeśli wcześniej zostały wykupione z leasingu operacyjnego do majątku prywatnego i sprzedaż nastąpi przed upływem trzech lat od przekazania. Obecnie w praktyce często wystarcza odczekanie pół roku od darowizny, aby sprzedaż odbyła się bez PIT.

IP BOX – tylko dla zatrudniających

Projekt przewiduje zaostrzenie warunków korzystania z preferencji IP Box. Zgodnie z propozycją, prawo do 5-proc. stawki będzie przysługiwać jedynie przedsiębiorcom zatrudniającym co najmniej trzy osoby fizyczne niebędące podmiotami powiązanymi. Celem jest ograniczenie wykorzystywania preferencji w sposób sprzeczny z pierwotnym założeniem, czyli wspieraniem działalności badawczo-rozwojowej.

„Projekt UD116 pokazuje wyraźny kierunek: preferencje podatkowe mają być bardziej warunkowe, a rozliczenia z podmiotami powiązanymi dokładniej kontrolowane. Dla przedsiębiorców oznacza to konieczność wcześniejszej analizy modeli opodatkowania, ulg i przepływów do wspólników.”

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – nowe stawki

Projekt UD116 przewiduje również zmiany w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Usługi świadczone na rzecz podmiotów powiązanych, które w praktyce obniżają np. należną dywidendę, mają być objęte 17% stawką ryczałtu. W nowej wersji projektu także przychody z najmu, dzierżawy lub podobnych umów zawieranych z podmiotem powiązanym mają być opodatkowane wyższą stawką, a dla części innych przychodów powyżej 100 tys. zł przewidziano 15% ryczałt.

„Ukryta dywidenda” – kontynuacja zeszłorocznego pomysłu

MF ponownie włącza do projektu mechanizm ograniczający koszty podatkowe przy świadczeniach realizowanych przez wspólników lub podmioty powiązane. Dotyczy to m.in. usług doradczych, prawnych, reklamowych, zarządczych czy korzystania z praw autorskich. Celem jest przeciwdziałanie sytuacjom, w których wspólnik zamiast dywidendy otrzymuje wynagrodzenie za usługi, opodatkowane korzystniej niż klasyczna wypłata zysku.

Estoński CIT, minimalny CIT i spółki nieruchomościowe

Projekt przewiduje również zmiany w estońskim CIT, w tym doprecyzowanie definicji ukrytych zysków i poszerzenie katalogu wydatków niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Wprowadzona ma być także abolicja dla spółek, które zmieniają formę opodatkowania mimo spóźnionego podpisania sprawozdania finansowego.

W zakresie minimalnego CIT planowane są korekty uproszczonej podstawy opodatkowania oraz wyłączenie podmiotów o rentowności co najmniej 2% w jednym z dwóch poprzednich lat. Dodatkowo projekt przewiduje ograniczenia amortyzacyjne, w tym wyłączenie amortyzacji wartości firmy powstającej przy leasingu oraz doprecyzowanie zasad amortyzacji w spółkach nieruchomościowych.

Stan prac legislacyjnych

Na dziś UD116 pozostaje na etapie prac legislacyjnych. W wykazie prac Rady Ministrów figuruje jako projekt ustawy w wersji 4.0, opublikowanej 9 lutego 2026 r., z planowanym terminem przyjęcia przez rząd w I kwartale 2026 r. Ostateczny kształt przepisów może ulec zmianie w toku konsultacji i dalszych prac.