Strona główna » Ulga mieszkaniowa – korzystne stanowisko Ministerstwa Finansów
Ulga mieszkaniowa – korzystne stanowisko Ministerstwa Finansów
Artykuły
26/01/2026
Justyna Pochwała
Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, często stają przed koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Ulga mieszkaniowa pozwala jednak uniknąć tego obciążenia, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Najnowsze stanowisko Ministerstwa Finansów potwierdza, że możliwość skorzystania z ulgi nie zależy od fizycznego wydatkowania konkretnych pieniędzy, lecz od równowartości przychodu, co oznacza istotną zmianę w interpretacji prawa podatkowego i może mieć duże znaczenie praktyczne dla wielu podatników.
Czym jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa pozwala podatnikowi uniknąć 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie o PIT. Do takich wydatków zalicza się zakup lub remont mieszkania czy domu, a także spłatę kredytu mieszkaniowego. Warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie przychodów w ciągu trzech lat od sprzedaży nieruchomości.
Równowartość przychodu – niekoniecznie te same pieniądze
Dotychczas organy podatkowe przyjmowały restrykcyjne stanowisko, według którego podatnik chcąc skorzystać z ulgi mieszkaniowej musiał wydać dokładnie te środki, które uzyskał ze sprzedaży starej nieruchomości. W praktyce oznaczało to, że jeśli część przychodu została wydana na inne cele, ulga mogła nie przysługiwać – nawet jeśli równowartość środków przeznaczono na zakup nowego mieszkania czy spłatę kredytu.
Najnowsza odpowiedź wiceministra finansów Jarosława Nenemana zmienia tę interpretację. Ministerstwo w odpowiedzi z 13 października 2025 r. na interpelację poselską nr 12305 potwierdziło, że kluczowa jest równowartość przychodu, a nie konkretne pieniądze. Oznacza to, że środki pochodzące z kredytu lub z innych źródeł można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy, pod warunkiem, że odpowiadają wartości przychodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.
„Stanowisko Ministerstwa Finansów istotnie porządkuje praktykę stosowania ulgi mieszkaniowej. Przesunięcie akcentu z literalnego źródła środków na ich równowartość daje podatnikom realną elastyczność finansową i znacząco ogranicza ryzyko sporów z fiskusem przy sprzedaży nieruchomości.”
Orzecznictwo sądowe
Orzecznictwo sądów administracyjnych w sprawach ulgi mieszkaniowej było dotychczas rozbieżne. W części wyroków sądy przyjmowały restrykcyjne podejście uznając, że podatnik powinien wydać na własny cel mieszkaniowy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Finansowanie wydatków kredytem hipotecznym lub wykorzystanie innych źródeł było traktowane jako naruszenie „zasady tożsamości źródła przychodów”, co skutkowało odmową prawa do ulgi mieszkaniowej. Z drugiej strony, np. w wyroku z 2 lutego 2024 r. (sygn. akt II FSK 594/21) NSA przyjął korzystną dla podatników wykładnię i stwierdził, że warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, niezależnie od tego, z jakiego źródła pochodzą środki. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli podatnik częściowo finansuje zakup nowego mieszkania kredytem, a częściowo środkami własnymi, może skorzystać z ulgi.
Co to oznacza dla podatników?
Nowa wykładnia Ministerstwa Finansów daje znacznie większą elastyczność przy planowaniu wydatków mieszkaniowych. Podatnicy mogą przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na dowolne potrzeby finansowe w okresie trzech lat, a na własny cel mieszkaniowy wykorzystać np. kredyt hipoteczny lub środki pochodzące z innych źródeł. Liczy się bowiem wydatkowanie równowartości przychodu, co oznacza możliwość swobodnego planowania budżetu oraz lepszego dostosowania wydatków do indywidualnej sytuacji finansowej.
Dodatkowo Ministerstwo Finansów zapowiedziało weryfikację dotychczasowych interpretacji indywidualnych, które prezentowały bardziej restrykcyjne stanowisko wobec ulgi. To oznacza, że w najbliższym czasie organy podatkowe mogą ujednolicić swoje podejście, co zwiększy pewność prawną dla podatników planujących skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Dzięki temu podatnicy zyskają większą przewidywalność i komfort planowania wydatków związanych z nieruchomościami.
Ulga mieszkaniowa pozwala podatnikowi uniknąć 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie o PIT. Do takich wydatków zalicza się zakup lub remont mieszkania czy domu, a także spłatę kredytu mieszkaniowego. Warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie przychodów w ciągu trzech lat od sprzedaży nieruchomości.
Równowartość przychodu – niekoniecznie te same pieniądze
Dotychczas organy podatkowe przyjmowały restrykcyjne stanowisko, według którego podatnik chcąc skorzystać z ulgi mieszkaniowej musiał wydać dokładnie te środki, które uzyskał ze sprzedaży starej nieruchomości. W praktyce oznaczało to, że jeśli część przychodu została wydana na inne cele, ulga mogła nie przysługiwać – nawet jeśli równowartość środków przeznaczono na zakup nowego mieszkania czy spłatę kredytu.
Najnowsza odpowiedź wiceministra finansów Jarosława Nenemana zmienia tę interpretację. Ministerstwo w odpowiedzi z 13 października 2025 r. na interpelację poselską nr 12305 potwierdziło, że kluczowa jest równowartość przychodu, a nie konkretne pieniądze. Oznacza to, że środki pochodzące z kredytu lub z innych źródeł można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy, pod warunkiem, że odpowiadają wartości przychodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.
„Stanowisko Ministerstwa Finansów istotnie porządkuje praktykę stosowania ulgi mieszkaniowej. Przesunięcie akcentu z literalnego źródła środków na ich równowartość daje podatnikom realną elastyczność finansową i znacząco ogranicza ryzyko sporów z fiskusem przy sprzedaży nieruchomości.”
Orzecznictwo sądowe
Orzecznictwo sądów administracyjnych w sprawach ulgi mieszkaniowej było dotychczas rozbieżne. W części wyroków sądy przyjmowały restrykcyjne podejście uznając, że podatnik powinien wydać na własny cel mieszkaniowy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Finansowanie wydatków kredytem hipotecznym lub wykorzystanie innych źródeł było traktowane jako naruszenie „zasady tożsamości źródła przychodów”, co skutkowało odmową prawa do ulgi mieszkaniowej. Z drugiej strony, np. w wyroku z 2 lutego 2024 r. (sygn. akt II FSK 594/21) NSA przyjął korzystną dla podatników wykładnię i stwierdził, że warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, niezależnie od tego, z jakiego źródła pochodzą środki. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli podatnik częściowo finansuje zakup nowego mieszkania kredytem, a częściowo środkami własnymi, może skorzystać z ulgi.
Co to oznacza dla podatników?
Nowa wykładnia Ministerstwa Finansów daje znacznie większą elastyczność przy planowaniu wydatków mieszkaniowych. Podatnicy mogą przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na dowolne potrzeby finansowe w okresie trzech lat, a na własny cel mieszkaniowy wykorzystać np. kredyt hipoteczny lub środki pochodzące z innych źródeł. Liczy się bowiem wydatkowanie równowartości przychodu, co oznacza możliwość swobodnego planowania budżetu oraz lepszego dostosowania wydatków do indywidualnej sytuacji finansowej.
Dodatkowo Ministerstwo Finansów zapowiedziało weryfikację dotychczasowych interpretacji indywidualnych, które prezentowały bardziej restrykcyjne stanowisko wobec ulgi. To oznacza, że w najbliższym czasie organy podatkowe mogą ujednolicić swoje podejście, co zwiększy pewność prawną dla podatników planujących skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Dzięki temu podatnicy zyskają większą przewidywalność i komfort planowania wydatków związanych z nieruchomościami.
