Rosnąca popularność platform umożliwiających krótkotrwałe wynajmowanie mieszkań sprawiła, że najem krótkoterminowy stał się jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. Jednocześnie rozwój ten wywołał liczne kontrowersje. W wielu miastach, zwłaszcza o charakterze turystycznym, coraz częściej podnoszono problem ograniczonej dostępności mieszkań dla mieszkańców, wzrostu cen najmu, a także konfliktów pomiędzy właścicielami lokali oferowanych turystom a pozostałymi mieszkańcami budynków wielorodzinnych.

Odpowiedzią na te zjawiska ma być poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy nr 2353), który po pierwszym czytaniu został skierowany do dalszych prac w komisjach sejmowych. Projekt zakłada stworzenie odrębnych ram prawnych dla tego rodzaju działalności oraz wyposażenie organów samorządowych w instrumenty pozwalające na jej kontrolowanie i ograniczanie.

Definicja najmu krótkoterminowego

Projekt wprowadza legalną definicję najmu krótkoterminowego. Ma on oznaczać odpłatne udostępnienie lokalu na podstawie jednej umowy zawartej na okres nie dłuższy niż 30 dni. Regulacja obejmie przede wszystkim najem realizowany za pośrednictwem platform internetowych.

Jednocześnie nowe przepisy nie będą miały zastosowania do działalności hotelarskiej prowadzonej na podstawie odrębnych przepisów. Hotele, motele czy pensjonaty pozostaną więc poza zakresem projektowanej ustawy.

Kto będzie mógł wynajmować lokale?

Najem krótkoterminowy będą mogły prowadzić osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Projekt nie uzależnia tej możliwości wyłącznie od prawa własności do lokalu.

W przypadku lokalu stanowiącego miejsce stałego pobytu wynajmującego działalność będzie mogła być prowadzona jedynie przez okres nieprzekraczający trzech miesięcy w roku.

Hotele i pensjonaty poza zakresem nowych regulacji

Projektowane przepisy nie obejmą działalności prowadzonej w ramach obiektów hotelarskich funkcjonujących na podstawie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Oznacza to, że hotele, motele, pensjonaty czy inne obiekty wpisane do odpowiednich ewidencji pozostaną objęte dotychczasowymi regulacjami. Projektowana ustawa ma dotyczyć wyłącznie rynku najmu krótkoterminowego prowadzonego przede wszystkim za pośrednictwem platform internetowych.

Rozwiązanie to ma zapobiec nakładaniu się dwóch odrębnych reżimów prawnych oraz zachować rozróżnienie pomiędzy działalnością hotelarską a najmem krótkoterminowym.

„Nowe regulacje mogą istotnie zmienić sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego w Polsce. Dla właścicieli lokali kluczowe będzie nie tylko spełnienie nowych obowiązków formalnych, ale również analiza, czy prowadzona działalność pozostanie zgodna z lokalnymi ograniczeniami i zasadami obowiązującymi w danej nieruchomości.”

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Jednym z najistotniejszych rozwiązań jest obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych.

Zgoda będzie udzielana w drodze uchwały, a odmowa będzie wymagała uzasadnienia. Jeżeli wspólnota lub spółdzielnia nie zajmie stanowiska w ustawowym terminie, zgoda zostanie uznana za udzieloną.

Obowiązkowy regulamin

Projekt przewiduje obowiązek sporządzenia regulaminu porządkowego obowiązującego osoby korzystające z lokalu. Dokument będzie musiał określać m.in. godziny ciszy nocnej, zasady korzystania z części wspólnych budynku, dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za najem oraz numer identyfikacyjny lokalu.

Regulamin powinien zostać udostępniony najemcy przed zawarciem umowy i znajdować się w widocznym miejscu w lokalu.

Większe uprawnienia dla gmin

Projekt przyznaje radom gmin szerokie kompetencje w zakresie regulowania najmu krótkoterminowego. Gminy będą mogły wprowadzać zakazy prowadzenia takiej działalności na określonych obszarach, ustanawiać limity dni najmu czy nakładać dodatkowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa.

Rozwiązania te mają pozwolić na dostosowanie regulacji do lokalnych potrzeb i skali problemów występujących na danym terenie.

Rejestracja lokali i sankcje

Projekt zakłada utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Wpis do rejestru i uzyskanie numeru identyfikacyjnego lokalu będą warunkiem legalnego prowadzenia działalności.

Przestrzeganie nowych przepisów będzie podlegało kontroli, a w przypadku naruszeń możliwe będzie m.in. wykreślenie lokalu z rejestru lub nałożenie administracyjnych kar pieniężnych. Maksymalna wysokość sankcji może wynieść 50 000 zł.

Podsumowanie

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym stanowi pierwszą próbę kompleksowego uregulowania tego segmentu rynku w Polsce. Przewidziane rozwiązania mają z jednej strony umożliwić dalsze prowadzenie działalności polegającej na krótkotrwałym udostępnianiu mieszkań, z drugiej natomiast ograniczyć negatywne konsekwencje społeczne i gospodarcze obserwowane szczególnie w dużych miastach i miejscowościach turystycznych.

Proponowane przepisy przewidują między innymi obowiązek rejestracji lokali, możliwość ingerencji wspólnot mieszkaniowych, nowe kompetencje gmin oraz system kontroli i sankcji finansowych. Jeżeli projekt zostanie uchwalony w obecnym kształcie, może oznaczać istotną zmianę zasad funkcjonowania rynku najmu krótkoterminowego w Polsce oraz większy wpływ społeczności lokalnych na sposób wykorzystywania zasobów mieszkaniowych.