Mieszkanie w masie upadłości

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek należący do upadłego staje się masą upadłości przeznaczoną na zaspokojenie wierzycieli. Jeżeli upadły jest właścicielem mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości, składnik ten co do zasady podlega sprzedaży przez syndyka.

Fakt, że mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych upadłego oraz jego rodziny, nie stanowi podstawy do automatycznego wyłączenia go z masy upadłości. Prawo upadłościowe nie gwarantuje upadłemu zachowania nieruchomości wyłącznie dlatego, że nie posiada on innego miejsca zamieszkania.

Upadły zajmujący własne mieszkanie

Upadły będący właścicielem lokalu nie jest najemcą ani lokatorem wyłącznie z tego powodu, że nadal w nim zamieszkuje. Po ogłoszeniu upadłości traci jednak prawo samodzielnego zarządzania nieruchomością. Zarząd nad nią oraz możliwość jej sprzedaży przejmuje syndyk.

Po sprzedaży własność mieszkania przechodzi na nabywcę. Dalsze zajmowanie lokalu przez upadłego wymaga uzgodnienia z nowym właścicielem albo opuszczenia nieruchomości. Syndyk ani nabywca nie mogą jednak usuwać mieszkańców z pominięciem wymaganych procedur.

Przeczytaj również: Upadłość konsumencka a spadek. Z jakim ryzykiem musisz się liczyć?

Środki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych

Jeżeli upadły zamieszkuje w sprzedawanym mieszkaniu albo domu, może złożyć wniosek o wydzielenie z ceny sprzedaży kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu za okres od 12 do 24 miesięcy.

Kwotę ustala sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę między innymi potrzeby mieszkaniowe upadłego, liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe, wysokość ceny sprzedaży oraz opinię syndyka.

Mechanizm ten nie chroni mieszkania przed sprzedażą. Jego celem jest umożliwienie upadłemu wynajęcia innego lokalu po utracie dotychczasowego miejsca zamieszkania.

Mieszkanie zajmowane przez najemcę

Odmiennie należy oceniać sytuację, w której mieszkanie jest zajmowane przez osobę posiadającą ważną umowę najmu.

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy. Nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego i przejmuje wynikające z umowy prawa oraz obowiązki.

Możliwość wypowiedzenia najmu zależy od treści umowy, okresu jej obowiązywania oraz przepisów szczególnych. W przypadku lokali mieszkalnych należy uwzględnić również ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Sama sprzedaż mieszkania nie zawsze będzie więc wystarczającą podstawą do rozwiązania umowy i żądania natychmiastowego opróżnienia lokalu.

„Sama obecność lokatora w mieszkaniu nie blokuje sprzedaży nieruchomości przez syndyka. Kluczowe jest jednak prawidłowe ustalenie statusu osoby zajmującej lokal – inaczej wygląda sytuacja upadłego właściciela, inaczej najemcy, a jeszcze inaczej osoby, która nie posiada żadnego tytułu prawnego do mieszkania.”

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego

Brak umowy najmu lub innego tytułu prawnego nie oznacza, że syndyk może samodzielnie usunąć mieszkańca, wymienić zamki albo odłączyć media.

Przymusowe opróżnienie lokalu wymaga zastosowania właściwej procedury, a najczęściej również uzyskania tytułu wykonawczego i przeprowadzenia egzekucji przez komornika. Niedopuszczalne jest stosowanie samopomocy.

Nieruchomość może jednak zostać sprzedana również przed jej faktycznym opróżnieniem. Nabywca powinien zostać poinformowany o stanie lokalu oraz ryzyku konieczności prowadzenia postępowania o jego wydanie.

Wpływ lokatora na cenę sprzedaży

Mieszkanie zajmowane przez najemcę, upadłego albo osobę bez tytułu prawnego może być mniej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących. Ryzyko związane z brakiem możliwości natychmiastowego objęcia lokalu często wpływa na obniżenie ceny sprzedaży.

Z tego względu wycena powinna uwzględniać nie tylko lokalizację i stan techniczny, lecz również stan prawny i faktyczny nieruchomości.

Podsumowanie

Syndyk może sprzedać mieszkanie z lokatorem. Obecność mieszkańca nie wyłącza nieruchomości z masy upadłości i nie blokuje jej likwidacji. Nie oznacza jednak automatycznego rozwiązania umowy najmu ani prawa do usunięcia mieszkańców bez zachowania procedury.

Każda sprawa wymaga analizy statusu osoby zajmującej lokal, treści umowy, warunków sprzedaży oraz wpływu tych okoliczności na wartość nieruchomości.

Zobacz też: Restrukturyzacja czy upadłość – co wybrać i kiedy?