Zwolnienie z PCC przy wspólnym zakupie nieruchomości – przełomowy wyrok NSA
Artykuły
10/04/2026
Justyna Pochwała
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszej nieruchomości, przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, od początku budziło wątpliwości w przypadku nabycia dokonywanego przez więcej niż jednego kupującego. Kluczowe pytanie dotyczyło tego, czy warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy nabywcy, czy też możliwe jest jego zastosowanie jedynie wobec części z nich. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje na dopuszczalność proporcjonalnego zastosowania zwolnienia, co stanowi istotne odejście od dotychczasowej praktyki.
Dotychczasowa linia orzecznicza i podejście organów
W praktyce organy podatkowe konsekwentnie przyjmowały, że zwolnienie z PCC należy oceniać na poziomie całej czynności sprzedaży. Oznaczało to, że niespełnienie warunków przez choćby jednego z kupujących wykluczało możliwość zastosowania preferencji wobec całej transakcji.
Takie podejście było akceptowane przez sądy administracyjne. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 19 grudnia 2024 r. (sygn. akt I SA/Wr 675/24) uznał, że w przypadku wspólnego nabycia nieruchomości wszyscy kupujący muszą spełniać przesłanki ustawowe. Brak ich spełnienia przez jednego z nich powoduje utratę prawa do zwolnienia w całości.
Analogiczne stanowisko zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 17 marca 2026 r. (sygn. akt I SA/Gl 877/25). W sprawie tej sąd wskazał, że nawet sytuacja, w której tylko jeden z małżonków formalnie nabywa nieruchomość, nie wyłącza oceny skutków podatkowych przez pryzmat wspólności majątkowej. Skoro drugi małżonek staje się współwłaścicielem, to jego wcześniejsze posiadanie nieruchomości wyklucza zastosowanie zwolnienia.
Również organy podatkowe prezentowały jednolite, restrykcyjne stanowisko. W interpretacji indywidualnej z 21 września 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że bez znaczenia pozostaje zarówno relacja między nabywcami, jak i ustrój majątkowy. W efekcie nawet w przypadku rozdzielności majątkowej brak spełnienia warunków przez jednego z kupujących skutkował opodatkowaniem całej transakcji.
Podobne podejście stosowano także w innych stanach faktycznych. W interpretacji z 15 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD) uznano, że posiadanie nieruchomości za granicą wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia. Z kolei w interpretacji z 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ) wskazano, że wcześniejsze nabycie udziału w nieruchomości w drodze darowizny również uniemożliwia zastosowanie preferencji, ponieważ wyjątek ustawowy dotyczy wyłącznie dziedziczenia.
Zakres i warunki wspólnego nabycia
Problem interpretacyjny ujawnił się szczególnie wyraźnie w sytuacji wspólnego zakupu nieruchomości przez osoby o zróżnicowanym statusie majątkowym.
Sprawa rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła podatniczki, która nabyła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już wcześniej mieszkanie.
Podatniczka wskazywała, że jako osoba spełniająca warunki ustawowe powinna mieć prawo do zwolnienia przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi w nabywanej nieruchomości.
Notariusz pobrał jednak PCC od całej transakcji, a organy podatkowe odmówiły zwrotu podatku, podtrzymując stanowisko o konieczności spełnienia warunków przez wszystkich nabywców.
Stanowisko to zostało podzielone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2024 r. (sygn. akt III SA/Wa 1810/24), który uznał, że zwolnienie ma charakter jednolity i odnosi się do całej czynności, a nie do poszczególnych stron umowy.
Spór dotyczący wspólnego nabycia
Problem interpretacyjny ujawnił się szczególnie wyraźnie w sytuacji wspólnego zakupu nieruchomości przez osoby o zróżnicowanym statusie majątkowym.
Sprawa rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła podatniczki, która nabyła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już wcześniej mieszkanie. Podatniczka wskazywała, że jako osoba spełniająca warunki ustawowe powinna mieć prawo do zwolnienia przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi w nabywanej nieruchomości.
Notariusz pobrał jednak PCC od całej transakcji, a organy podatkowe odmówiły zwrotu podatku, podtrzymując stanowisko o konieczności spełnienia warunków przez wszystkich nabywców.
Stanowisko to zostało podzielone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2024 r. (sygn. akt III SA/Wa 1810/24), który uznał, że zwolnienie ma charakter jednolity i odnosi się do całej czynności, a nie do poszczególnych stron umowy.
Rozstrzygnięcie NSA – możliwość proporcjonalnego zwolnienia
Przełomowe stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25). Sąd uchylił orzeczenie sądu pierwszej instancji i przyznał podatniczce prawo do zastosowania zwolnienia w części odpowiadającej jej udziałowi w nieruchomości.
W uzasadnieniu NSA odwołał się do wcześniejszego orzecznictwa, w którym wskazano, że w przypadku współwłasności skutki podatkowe mogą być różnicowane w zależności od sytuacji poszczególnych współwłaścicieli.
W konsekwencji NSA przyjął, że brak podstaw do całkowitego wyłączenia zwolnienia w sytuacji, gdy tylko jeden z nabywców nie spełnia warunków ustawowych. W takim przypadku dopuszczalne jest odpowiednie obniżenie zobowiązania podatkowego.
„Wyrok NSA otwiera drogę do bardziej proporcjonalnego podejścia do zwolnienia z PCC. Jeżeli jeden z nabywców spełnia warunki preferencji, nie powinien automatycznie tracić prawa do zwolnienia tylko dlatego, że drugi kupujący posiadał już nieruchomość.”
Znaczenie wyroku dla praktyki
Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25) stanowi istotną zmianę w podejściu do stosowania zwolnienia z PCC przy wspólnym nabyciu nieruchomości. Po raz pierwszy w sposób jednoznaczny dopuszczono możliwość jego częściowego zastosowania.
Należy jednak podkreślić, że jest to pojedyncze rozstrzygnięcie, które nie przesądza jeszcze o zmianie utrwalonej linii interpretacyjnej. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych pozostaje niezmieniona, co oznacza, że podatnicy mogą nadal spotykać się z odmową zastosowania zwolnienia w analogicznych sytuacjach.
Podsumowanie
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości w dalszym ciągu rodzi istotne wątpliwości w przypadku transakcji realizowanych przez kilku nabywców. Najnowsze orzeczenie NSA otwiera jednak możliwość bardziej elastycznego podejścia poprzez dopuszczenie proporcjonalnego zastosowania preferencji.
Do czasu ukształtowania się jednolitej praktyki orzeczniczej każda taka transakcja powinna być analizowana indywidualnie, z uwzględnieniem ryzyk podatkowych oraz aktualnego podejścia organów i sądów administracyjnych.
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszej nieruchomości, przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, od początku budziło wątpliwości w przypadku nabycia dokonywanego przez więcej niż jednego kupującego. Kluczowe pytanie dotyczyło tego, czy warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy nabywcy, czy też możliwe jest jego zastosowanie jedynie wobec części z nich. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje na dopuszczalność proporcjonalnego zastosowania zwolnienia, co stanowi istotne odejście od dotychczasowej praktyki.
Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują szczególne zasady dotyczące rachunku bankowego w razie jego zajęcia. Regulacje te określają zarówno moment powstania skutków zajęcia, jak i zakres obowiązków związanych z dalszym postępowaniem ze środkami zgromadzonymi na rachunku. W tym ujęciu istotne znaczenie mają przede wszystkim przepisy art. 889–893(4) k.p.c.
W wielu grupach kapitałowych ceny transferowe są analizowane przede wszystkim z perspektywy obowiązków dokumentacyjnych i kontrolnych. Tymczasem rosnące zainteresowanie organów podatkowych rozliczeniami pomiędzy podmiotami powiązanymi oraz rozwój regulacji sprawiają, że znaczenie tego obszaru wykracza poza samą dokumentację. Coraz większe znaczenie ma nie tylko to, czy rozliczenia zostały opisane, ale również czy są spójne, przejrzyste i oparte na jednolitych zasadach stosowanych w całej grupie.
Udzielanie klientowi nieprawdziwych lub niezgodnych z prawem informacji przez adwokata lub radcę prawnego stanowi jedno z najpoważniejszych naruszeń standardów wykonywania zawodu zaufania publicznego. Choć błędy merytoryczne mogą się zdarzyć, granica między dopuszczalną omyłką a odpowiedzialnością prawną zostaje przekroczona w momencie naruszenia obowiązku należytej staranności, lojalności wobec klienta oraz działania zgodnie z prawem i zasadami etyki zawodowej.
Ministerstwo Finansów planuje istotne zmiany w opodatkowaniu likwidacji spółek poprzedzonych ich przekształceniem. Projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT (nr UD116) zakłada wprowadzenie nowych zasad, które ograniczą możliwość uniknięcia opodatkowania poprzez przekształcenie spółki kapitałowej w osobową, a następnie jej likwidację. Nowe regulacje mają obowiązywać od 1 stycznia 2027 r.
Korekty cen transferowych są naturalnym elementem rozliczeń w grupach kapitałowych. W realiach JPK_CIT zyskują jednak nowy wymiar, bo organ nie widzi już wyłącznie efektu w wyniku podatkowym, lecz cały ślad księgowy korekty. To zmienia punkt ciężkości z samej „zasadności” korekty na jej czytelność, spójność i możliwość odtworzenia logiki rozliczenia na podstawie danych raportowanych w pliku.
W praktyce wielu dłużników zakłada, że otrzymanie spadku po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej poprawi ich sytuację życiową i pozostanie poza zainteresowaniem syndyka. Tymczasem prawo upadłościowe patrzy na tę sytuację zupełnie inaczej. Jeżeli spadek otwiera się już po dniu ogłoszenia upadłości, może on wejść do masy upadłości i zostać przeznaczony na zaspokojenie wierzycieli.
Elektroniczne rozliczenia podatkowe znacząco uprościły proces składania zeznań rocznych. Narzędzia takie jak Twój e-PIT pozwalają przygotować deklarację w krótkim czasie, często bez konieczności samodzielnego wprowadzania większości danych. Nie oznacza to jednak, że podatnik może całkowicie zrezygnować z kontroli poprawności dokumentu.
Rok 2026 ma być pierwszym rokiem funkcjonowania obowiązkowego KSeF. Choć system został zaprojektowany przede wszystkim dla porządkowania obrotu faktur i uszczelnienia VAT, jego wpływ na ceny transferowe jest znacznie szerszy. E-fakturowanie zwiększa transparentność rozliczeń wewnątrzgrupowych i ułatwia ich analityczną weryfikację przez organy.
Ulga mieszkaniowa od lat stanowi jedno z kluczowych rozwiązań pozwalających ograniczyć podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości. W praktyce umożliwia uniknięcie 19% PIT, o ile środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.
