Podatek od nieruchomości dla deweloperów – nowa fala sporów z gminami
Artykuły
13/02/2026
Aleksandra Letkiewicz
Decyzje niektórych gmin pokazują, że podatek od nieruchomości staje się nowym polem sporów z deweloperami. Radykalne podwyżki stawek dla niesprzedanych mieszkań rodzą istotne ryzyka finansowe i wymuszają szybkie działania po stronie przedsiębiorców. Sprawdź, jak interpretować uchwałę NSA, gdzie przebiega granica między „związaniem” a „zajęciem” lokalu na działalność i jak przygotować się na potencjalny spór z gminą.
Decyzja UM Katowice i impuls do sporów
Na przełomie roku branżę deweloperską zaskoczyła decyzja Urzędu Miasta Katowice o wprowadzeniu niemal trzydziestokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań. Miasto uznało, że lokale, które nie zostały jeszcze przekazane nabywcom, nie pełnią funkcji mieszkaniowej, lecz stanowią element działalności gospodarczej. W konsekwencji zamiast 1,19 zł za m² deweloperzy mają płacić 34 zł za m², czyli maksymalną stawkę przewidzianą dla budynków „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Sprawa szybko nabrała rozgłosu i stała się impulsem do podobnych rozważań w innych samorządach. Katowice są tu wskazywane jako prekursor, a w tle pojawiają się Kraków czy Poznań, które analizują możliwość pójścia w tym kierunku. W doniesieniach medialnych mówi się nawet o wariantach sięgających wstecz, co dodatkowo podnosi stawkę sporu.
Tło prawne: uchwała NSA i orzecznictwo TK
Sednem dyskusji pozostaje uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24). NSA rozstrzygał, jak kwalifikować budynki mieszkalne wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, w szczególności na wynajem. Kluczowe jest tu odróżnienie pojęć „związania z działalnością” od „zajęcia na prowadzenie działalności”. NSA podkreślił, że o zastosowaniu najwyższej stawki przesądza dopiero faktyczne, fizyczne wykorzystanie powierzchni na działalność, takie jak biuro, hotel czy magazyn, a nie sam fakt, że właściciel prowadzi firmę. Jeżeli lokal spełnia funkcję mieszkaniową i jest sklasyfikowany jako mieszkalny, powinien korzystać ze stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Takie podejście jest spójne z wcześniejszym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, w szczególności z wyrokiem z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt SK 39/19), który sprzeciwił się automatycznemu przypisywaniu wyższych stawek tylko dlatego, że podatnikiem jest przedsiębiorca.
Rozbieżności w praktyce gmin
Interpretacja wyróżnia trzy zasadnicze grupy podatników.
W praktyce część gmin odczytała uchwałę NSA w sposób bardzo restrykcyjny wobec deweloperów. Puste mieszkania w ofercie uznawane są za „zajęte” na prowadzenie działalności i opodatkowane według stawki do 34 zł za m², zamiast stawki mieszkaniowej 1,19 zł za m². Tymczasem z perspektywy wykładni zaprezentowanej przez NSA oraz utrwalonej linii orzeczniczej, sama okoliczność, że lokal czeka na sprzedaż, nie przesądza jeszcze o „zajęciu” na prowadzenie działalności. Takie podejście samorządów jest krytykowane przez ekspertów jako nadmiernie fiskalne i stojące w sprzeczności z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
„W obecnym otoczeniu podatkowym kluczowe jest nie tylko to, jak gmina kwalifikuje lokal, ale czy potrafi wykazać jego faktyczne zajęcie na działalność gospodarczą. Uchwała NSA wyraźnie przesuwa ciężar dowodu na organ, a dla deweloperów oznacza to realną przestrzeń do obrony swoich interesów.”
Skala obciążeń: ile to w praktyce?
Różnice są bardzo duże. Dla 60-metrowego mieszkania wzrost obciążenia oznacza przejście z około 70 zł rocznie do ponad 2 000 zł. W skali inwestycji obejmujących dziesiątki lub setki lokali roczne obciążenia mogą sięgać setek tysięcy złotych, co wpływa na cash flow projektów, strategię sprzedaży i wycenę portfela niesprzedanych lokali.
Rekomendacje dla deweloperów i inwestorów
Z punktu widzenia podatników kluczowe jest teraz działanie dowodowe i procesowe. Po pierwsze, należy zadbać o pełną dokumentację potwierdzającą charakter lokalu jako mieszkalnego, w tym klasyfikację w ewidencji gruntów i budynków oraz – w razie wynajmu – realne przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Po drugie, w razie otrzymania decyzji gminy wymierzającej podatek według stawki właściwej dla działalności gospodarczej, warto skorzystać z drogi odwoławczej, to jest odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a w dalszej kolejności skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Po trzecie, w argumentacji należy akcentować rozróżnienie „związania” od „zajęcia” oraz przywoływać uchwałę NSA (sygn. akt III FPS 2/24) i wyrok TK (sygn. akt SK 39/19), wskazujące na konieczność wykazania realnego, faktycznego wykorzystania powierzchni na działalność, aby uzasadnić najwyższą stawkę.
Wnioski: kierunek sporów w najbliższych miesiącach
Po stronie samorządów widoczne jest poszukiwanie dodatkowych dochodów i próba reinterpretacji przepisów po uchwale NSA. Po stronie przedsiębiorców konieczna jest szybka reakcja, porządkowanie materiału dowodowego oraz gotowość do sporów, ponieważ to sądy będą w najbliższych miesiącach porządkować praktykę organów. Na dziś przesłanki do stosowania najwyższej stawki należy wiązać z rzeczywistym „zajęciem” lokalu na działalność, a nie z samym faktem posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę.
Porozmawiajmy
Jeżeli Twoją spółkę dotyczy spór o stawkę podatku od niesprzedanych lokali albo chcesz zawczasu ocenić ryzyko, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią ILT.
Aktualności
16/12/2022
Sukces Kancelarii w sprawie podwyższenia wynagrodzenia wykonawcy
Decyzje niektórych gmin pokazują, że podatek od nieruchomości staje się nowym polem sporów z deweloperami. Radykalne podwyżki stawek dla niesprzedanych mieszkań rodzą istotne ryzyka finansowe i wymuszają szybkie działania po stronie przedsiębiorców. Sprawdź, jak interpretować uchwałę NSA, gdzie przebiega granica między „związaniem” a „zajęciem” lokalu na działalność i jak przygotować się na potencjalny spór z gminą.
W branży motoryzacyjnej ceny transferowe często kojarzą się wyłącznie z największymi grupami kapitałowymi. W praktyce obowiązki TP mogą jednak obejmować także mniejsze salony dealerskie i komisy – zwłaszcza wtedy, gdy w tle występują powiązania właścicielskie albo „faktyczny wpływ” na decyzje gospodarcze w kilku podmiotach jednocześnie.
Kwestia opodatkowania VAT rekompensat wypłacanych przedsiębiorcom w związku z ograniczeniem cen energii elektrycznej od dłuższego czasu budziła istotne wątpliwości interpretacyjne. Najnowsze rozstrzygnięcie Szefa Krajowej Administracji Skarbowej przynosi w tym zakresie przełom – organ zmienił wcześniejszą, niekorzystną interpretację indywidualną i potwierdził, że rekompensata za sprzedaż energii poniżej cen rynkowych nie zwiększa podstawy opodatkowania VAT. Stanowisko to ma istotne znaczenie praktyczne dla podmiotów objętych mechanizmem ustawowego „mrożenia” cen energii.
Od 2026 r. zmieniają się zasady ustalania stażu pracy, a zmiany mają charakter systemowy. Po raz pierwszy ustawodawca zdecydował się rozszerzyć pojęcie stażu pracy poza klasyczne zatrudnienie na umowę o pracę. Dla pracowników oznacza to realną szansę na zwiększenie uprawnień, a dla pracodawców – nowe obowiązki organizacyjne i kadrowe.
W tym artykule wyjaśniamy, na czym polegają nowe regulacje, jakie okresy będzie można doliczyć do stażu pracy oraz jak w praktyce przygotować się do tych zmian.
Powtarzające się świadczenia wspólników, jeszcze niedawno postrzegane jako względnie bezpieczne narzędzie rozliczeń ze spółką, trafiają dziś na radar fiskusa i ZUS. Zmiana podejścia organów oznacza realne ryzyko estońskiego CIT oraz obowiązkowych składek, nawet wtedy, gdy wynagrodzenie ma rynkowy charakter i faktycznie odpowiada potrzebom biznesu.
Ceny transferowe są jednym z głównych obszarów zainteresowania organów podatkowych. Dla spółek kapitałowych praktycznym problemem nie jest już samo sporządzanie dokumentacji, ale wcześniejsze ustalenie, czy w ogóle mają do czynienia z podmiotami powiązanymi.
Szczególnie trudna jest ocena tzw. faktycznego wpływu, która coraz częściej pojawia się w interpretacjach i kontrolach. W praktyce to właśnie etap identyfikacji powiązań przesądza o tym, czy spółka prawidłowo rozpozna obowiązki dokumentacyjne i raportowe w TP.
Spółki, które wybrały opodatkowanie estońskim CIT w trakcie roku nadal stoją w obliczu istotnej niepewności podatkowej. Problem dotyczy przedsiębiorstw, których zarząd podpisał śródroczne sprawozdania finansowe po terminie, ze względu na uznawanie przez organy podatkowe, iż w takim wypadku nie doszło do skutecznego wyboru opodatkowania ryczałtem.
Pomimo wcześniejszych zapowiedzi, projekt nowelizacji ustawy o CIT, który przewidywał wprowadzenie abolicji dla takich podmiotów, nie został jeszcze uchwalony i pozostaje w fazie konsultacji publicznych.
Od 2026 r. rynek pracy w Polsce czeka istotna zmiana. Ogłoszenia o pracę będą musiały posługiwać się neutralnymi płciowo nazwami stanowisk. To nie jest wyłącznie kwestia języka. Nowe zasady wpływają na proces rekrutacji, obowiązki pracodawców oraz prawa kandydatów. Dla firm oznacza to konieczność dostosowania dokumentów i procedur. Dla pracowników – większą ochronę przed dyskryminacją. W tym artykule wyjaśniamy, na czym polegają zmiany i jak się do nich przygotować w praktyce.
Upadłość konsumencka to narzędzie prawne, które pozwala osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej wyjść z nadmiernego zadłużenia. Choć wielu dłużników postrzega ją jako „ostatnią deskę ratunku”, warto pamiętać, że decyzja o złożeniu wniosku wiąże się z poważnymi i długotrwałymi konsekwencjami.
Zrozumienie ich przed podjęciem działania jest kluczowe zarówno dla ochrony własnych interesów, jak i realnej oceny korzyści, jakie ta procedura może przynieść.
Podatkowa grupa kapitałowa (dalej: PGK) to szczególna forma opodatkowania w CIT, która pozwala na konsolidację wyniku podatkowego kilku spółek. Nie oznacza to jednak, że zagadnienie cen transferowych traci na znaczeniu. PGK pozostaje naturalnym obszarem weryfikacji rozliczeń – zarówno między spółkami wchodzącymi w jej skład, jak i w relacjach z podmiotami zewnętrznymi.
